የመኖሪያ ቤት ኪራይ እና አዲሱ አዋጅ

ትላንትና መጋቢት 24 2016 ዓ.ም የሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት ባካሄደው ስብሰባ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥርና አስተዳደር አዋጅን አፅድቋል።አዋጅ ቁጥር 1320/2016።

ይህ አዋጅ በመግቢያው ላይ እንደተገለፀው አላማው የመኖሪያ ቤት ኪራይን ከአከራዩ ብቸኛ ፈላጭ ቆራጭነት ማውጣትና በመኖሪያ ቤት እጥረት እና በመኖሪያ ቤት ኪራይ መናር የሚከሰተውን የኑሮ ውድነት ጫና በመቀነስ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋን ከተከራዮች አቅም ጋር የተመጣጠነ ለማድረግ ያለመ ነው።

ለመሆኑ ይህ አዲስ ሕግ የቀድሞው የመኖሪያ ቤት የአከራይ እና የተከራይ የውል ግንኙነት ላይ ምን አዳዲስ ለውጦችን ይዟል? እስቲ አዲሱ  ሕግ ምን እንደሚል እንይ!

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ምዝገባ

ቀደም ብሎ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል በቃል ይደረግ ነበር።በፅሁፍ ቢደረግም በአከራዩና በተከራዩ እጅ የውሉ ቅጅ ይቀመጥ ይሆናል እንጂ የሚመዘግበው ራሱን የቻለ አካል አልነበረም።

በአዲሱ አዋጅ አንቀፅ 4 መሰረት የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውልን በፅሁፍ ማድረግ ግዴታ ሲሆን ውሉም በተቆጣጣሪው አካል ተረጋግጦ እንዲመዘገብ አዋጁ ያስገድዳል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል በተፈረመ በ30 ቀናት ውስጥ ወይም አዋጁ ሲወጣ ያልተቋረጠ እና በፅሁፍ የተደረገ ነባር የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል አዋጁ በወጣ በ30 ቀናት ውስጥ አከራይ እና ተከራይ ወይም ወኪሎቻቸው ተቆጣጣሪው አካል ዘንድ ቀርበው ውሉን አቅርበው ማረጋገጥና የማስመዝገብ ግዴታ አለባቸው።

የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውል ብቻ ሳይሆን የኪራይ ውል እድሳትም በተቆጣጣሪው አካል ዘንድ ቀርቦ መረጋገጥና መመዝገብ ያለበት ሲሆን ተቆጣጣሪው አካል ይህን ሥራውን ሚያከናውነውም ከክልሉ ሰነዶች የማረጋገጥና የመመዝገብ ሥልጣን ያለው አካል ጋር በመተባበር ነው።

ያልተረጋገጠና ያልተመዘገበ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እንዳልተደረገ ይቆጠራል ወይም በሌላ አገላለፅ አከራይም ሆነ ተከራይ ባልተመዘገበ የኪራይ ውል መብታቸውን ሊጠይቁ አይችሉም ማለት ነው።

ይህን የኪራይ ውሉን የማረጋገጥና የማስመዝገብ ግዴታቸውን ያልተወጡ አከራይና ተከራይ ላይ የገንዘብ ቅጣት እንደሚጣል አዋጁ ይደነግጋል።

የገንዘብ ቅጣት መጠኑ የተቆጣጣሪው አካል በሚያወጣው መመሪያ የሚወሰን ሲሆን ምንም ቢሆን ግን ከሦስት ወር የቤቱ ኪራይ እንደማይበልጥ አዋጁ ገደብ አስቀምጧል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይን የሚቆጣጠረው አካል ማን ነው?

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ተቆጣጣሪ ድሬደዋና አዲስ አበባ ከተማን ጨምሮ በሁሉም ክልሎች የሚሰየም አካል ነው።አዋጁ ተፈፃሚ የሚሆነውም አዲስ አበባና ድሬደዋ ከተማን ጨምሮ ተጠሪነታቸው ለክልል በሆኑ ከተሞች ወይም ማዘጋጃ ቤት በተቋቋመባቸውና በሕግ ስልጣኑ በተሰጠው አካል ከተማ ተብለው በተሰየሙ ስፍራዎች በሚፈፀሙ የመኖሪያ ቤት ኪራዮች ላይ ነው።

ክልሎች ግን ከዚህ አዋጅ ውጭ ባሉ ሌሎች ከተሞች ላይም አዋጁ ተፈፃሚ ሚሆንበትን አግባብ ነባራዊ ሁኔታቸውን ዕያዩ እንደሚወስኑ በአዋጁ አንቀፅ 3 ላይ ተደንግጓል።

መኖሪያ ቤት ሚባለው ለመኖሪያ ቤት የሚያገለግል አንድ ወይም ከዚያ በላይ ክፍሎችን ተከራይ ለመኖሪያነት ለመጠቀም ለሚያገኘው አገልግሎት ለአከራይ ክፍያ እየፈፀመ የሚኖርበት የውል ግንኙነት መሆኑን የአዋጁ አንቀፅ 2(1) ተተርጉሟል።ሆኖም አዋጁ በሆቴል፣ በሪዞርት፣ በእንግዳ ማረፊያና ሌሎች በንግድ ፍቃድ መሰረት በሚከራዩ ቤቶች ላይ ተፈፃሚ እንደማይሆን  በአንቀፅ 3(3) ይደነግጋል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይ የቆይታ ጊዜ

ቀደም ብሎ በነበረው የመኖሪያ ኪራይ ቤት የውል ቆይታ የሚወሰነው በአመዛኙ በአከራይ በጎ ፍቃድ ነበር።በአዲሱ አዋጅ ግን አዋጁ ከመውጣቱ በፊት በፅሁፍ የተደረገ የኪራይ ውል ካልሆነ በስተቀር ከሁለት ዓመት ሊያንስ እንደማይችል በአንቀፅ 6(1) ላይ ተደንግጓል።

በዚህ የውል ዘመን ውስጥ ተከራይን ከቤት ማስወጣትም ሆኑ በአዋጁ ከሚፈቀደው አግባብ ውጭ የቤት ኪራይ ዋጋ መጨመር እንደማይቻል በአዋጁ አንቀፅ 6(7) ላይ ተደንግጓል። የሁለት ዓመት የኪራይ ውል ዘመን ፀንቶ ባለበት ጊዜ ቤቱ በውርስ፣በሽያጭ በዕዳ ወይም በማናቸውም ሕጋዊ መንገድ ወደ ለሌላ ሰው ከተላለፈም ቤቱ የተላለፈለት ሰው ፍቃደኛ ከሆነ ውሉን በነበረው ስምምነት ከተከራዩ ጋር መቀጠል የሚችል ሲሆን ፍቃደኛ ካልሆነ ግን ውሉ ሊቋረጥ የሚችለው የስድስት ወር ማስጠንቀቂያ ለተከራዩ በመስጠት ነው።

በዚህ አግባብ የተቋረጠ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውልንም ዋጋ ጨምሮ ማከራየት የተከለከለ ሲሆን ለሌላ ሰው ከተከራየውም ማከራየት የሚፈቀደው የተቋረጠው የኪራይ ውል ላይ ቤቱ ይከራይ በነበረበት ዋጋ ነው።በስጦታ ከተላለፈ ግን ተከራይ የውል ዘመኑ እስኪያልቅ በቤቱ የመኖር መብት አለው። ስጦታ ተቀባዩም አከራዩ በቤቱ ላይ የነበረውን መብትና ግዴታ ይኖረዋል።

የቤት ኪራይ ዋጋና ጭማሪ

ቀደም ብሎ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋን ወይም ጭማሪን የሚወስነው አከራዩና  እንዲሁም በየአካባቢው ያሉ ደላሎች ነበሩ።በአዲሱ አዋጅ መሠረት ግን የማይንቀሳቀስ ንብረትን የዋጋ ግምት  ሥርዓት የሚመለከት ደንብ በሚኒስትሮች ምክር ቤት እስኪወጣ ድረስ አዲስ ወይም ለመጀመሪያ ጊዜ የሚከራይ ቤት የኪራይ ዋጋ ተደርጎ የሚገመተው በኪራይ ውሉ ላይ የሰፈረው ዋጋ ነው።

አዋጁ በሥራ ላይ ከዋለበት ጊዜ ጀምሮ ወደ ኋላ እስከ ሁለት ዓመት ተቋርጦ የነበረ የቤት ኪራይ ውል የነበረው ቤት አዋጁ በሥራ ላይ ከዋለ በኋላ ለኪራይ ከቀረበ የኪራዩን ዋጋ ተዋዋዮች በስምምነት የሚወሰኑት ሲሆን የተመዘገበ የኪራይ ውል ላይ የሰፈረው የኪራይ ዋጋም የቤቱ የኪራይ ዋጋ እንደሆነ እንደሚገመት የአዋጁ አንቀፅ 8(1) ይደነግጋል።

የኪራይ ዋጋ ጭማሪ

ቀደም ብሎ የመኖሪያ ቤት የኪራይ ዋጋ ጭማሪን የሚመራው የአከራይ ፍላጎት፣የደላሎች ቤቱን ለማከራየት የሚያቀርቡት ዋጋና ሌሎች ምክንያቶች ነበሩ።አዲሱ አዋጅ እንደሚደነግገው የቤት ኪራይ ጭማሪ የሚደረገው ተቆጣጣሪው አካል  ነባራዊውን የኢኮኖሚ ሁኔታና ሌሎች አግባብነት ያላቸውን ጉዳዮች ከግምት በማስገባት በሚወሰነውና በየዓመቱ በሰኔ 1 ቀን ለሕዝብ ይፋ በሚያደርገውና ከሰኔ 30 ጀምሮ ለአንድ ዓመት ፀንቶ በሚቆየው የቤት ኪራይ ጭማሪ ተመን መሰረት ብቻ ይሆናል።በዚህ የጭማሪ ተመን መሰረት ሚያደርገውን ጭማሪም አከራዩ ለተከራዩና ለተቆጣጣሪው አካል በፅሁፍ የማሳወቅ ግዴታ ተጥሎበታል።

ባለቤቶች ቤታቸውን እንዲያከራዩ የተደረገ ማበረታቻ

ቀደም ብሎ አከራይ የፈለገውን ያህል ትርፍ ቤት ቢኖረውም ያዋጣኛል ካላለ እንዲያከራይ የሚያበረታታው የቤቱ የኪራይ ዋጋ ሚያስገኝለት ገቢ ወይም ሌላ ግላዊ ምክንያት ብቻ ነበር ማለት ይቻላል።

በአዲሱ አዋጅ ላይ ባለቤቶች ቤታቸውን እንዲያከራዩ ሚገፋፉ አዎንታዊና አሉታዊ ግፊቶች ተካተዋል።

የመጀመሪያው በአዋጁ አንቀፅ 8(10) መሰረት አከራይ ቀደም ብሎ ሲከራይ የነበረን ቤት ወይም ግንባታው የተጠናቀቀን ቤት ከስድስት ወር በላይ ሳይከራይ እንዲቀመጥ ካደረገ ቤቱ ቢከራይ ኖሮ ያስገኝ የነበረውን የቤት ኪራይ ግብር ገቢ እንዲከፍል የሚያደርገው ድንጋጌ ነው።

ይህ ድንጋጌ  የቁጥጥሩና የምዝገባ አዋጁ በተጨማሪ ከቤት ኪራይ ሚሰበሰብ ግብርንም በተጨባጭ ተግባራዊ የማድረግ ድርብ አላማን እውን ሊያደርግ የሚያስችል መሆኑን ይጠቁመናል።ምክንያቱም የኪራይ ውሉ ከተመዘገበና ትክክለኛው የቤት ኪራዩ ዋጋና የጭማሪው መጠን ከታወቀ ግብሩን መሰብሰቡ ብዙም አዳጋች አይሆንም።

ሌላኛው ማበረታቻ በአዋጁ አንቀፅ 10(1) ላይ የተሰጠው አዲስ ቤት ለኪራይ የሚያቀርቡ አከራዮችን ሚመለከት ሲሆን የመጀመሪያውን የቤት ኪራይ ውል ካስመዘገቡበት ቀን ጀምሮ በአዋጁ መሰረት ከሚወጡ የኪራይ ዋጋ ጣሪያ ግዴታዎች ለአራት አመት ነፃ ይኾናሉ።አከራዩ ነባርና ተከራይቶ የማያውቅ ቤትን ለኪራይ አቅርቦ ሲያስመዘግብም በአዋጁ መሰረት ለሁለት ዓመት ከሚወጡ የኪራይ ዋጋ ገደቦች ነፃ እንደሚሆን ይደነግጋል።

ከፍተኛ የመኖሪያ ቤት እጥረት ባለባቸው ከተሞች ደግሞ የመኖሪያ ቤትን በሕግ ከሚፈቀደው አግባብ ውጭ አገልግሎት ሳይሰጥ ከአንድ አመት በላይ ሚያቆዩ ባለቤቶች ከኪራይ ግብር በተጨማሪ የቤቱን የንብረት ግምት ተመን 25% እንዲከፍሉ የሚያስገድድ መመሪያ በከተማው መስተዳድር ሊወጣ እንደሚችል አዋጁ  ለከተሞቹ መብት ሰጥቷል። የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ዘመኑ ሲያበቃ በተዋዋዮች ስምምነት ውሉን ለሌላ ሁለት አመት ማደስ ሚችሉ ሲሆን ጭማሪ ሚደረገው ግን ከላይ በጠቀስነው የጭማሪ ተመን ብቻ ይሆናል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቅድመ ክፍያና የመክፈያው መንገድ

በቀድሞው የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ላይ ተከራይ በአብዛኛውን ጊዜ በደላላ ግፊት የ3 ወር ወይም የ6 ወር ቅድሚያ ክፍያ ከፍሎ ነበር ሚከራየው።በአዲሱ አዋጅ ላይ ግን የሚፈቀደው ቅድመ ክፍያ ግን ቢበዛ የ2 ወር  ኪራይ ብቻ ነው።

የክፍያ መንገዱን በተመለከተም ቀደም ብሎ አስገዳጅ የክፍያ ዘዴ አልነበረም።በአዲሱ አዋጅ አንቀፅ 13(2) መሰረት በባንክ ወይም በኤሌክትሮኒክስ የክፍያ ዘዴ መፈፀም እንዳለበትና የተመዘገበ የኪራይ ውልና በዚሁ አግባብ የተፈፀመ ክፍያ ተቀባይነት ያለው ማስረጃ መሆኑን አዋጁ ደንግጓል።

የኪራይ ውል ማቋረጥ

ቀደም ብሎ  የፍትሐ ብሔር ሕጉ ያስቀመጣቸው ድንጋጌዎች ቢኖሩም የመኖሪያ ቤት ኪራይ ባመዛኙ በአከራይ ፍላጎት ነበር ሚቋረጠው ሚቀጠለው።ማስጠንቀቂያ አሰጣጡም ብዙ አስቸጋሪ ጉዳዮች ነበሩበት።

በአዲሱ አዋጅ መሰረት በተዋዋዮች ስምምነት፣ተከራይ ቤቱን መልቀቅ ሲፈልግ ለአከራይ የሁለት ወር ቅድመ ማስጠንቀቂያ በመስጠትና ቤቱ ለሌላ ሰው በውርስ፣በሽያጭ  ወይም በሌላ ሕጋዊ ምክንያት ካልተላለፈ በቀር በዘፈቀደ ተዋዋዮች ውሉን ማቋረጥ አይችሉም።

የውል ዘመኑ ከማለቁ በፊት የተጠቀሰው ማስጠንቀቂያ ሳይሰጥ ውሉ ሊቋረጥ ሚችለውም ለመጀመሪያ ጊዜ 15 ቀን ለ2ኛ ጊዜ 7 ቀን የኪራይ መክፈያውን ቀን ማሳለፍና  በሌሎች በሕጉ ላይ በተመለከቱ ተግባራት ብቻ ነው።

የአከራይ ተከራይ ውዝግብ

ቀደም ብሎ ወደ ፍ/ቤት ሚያመራ የነበረ ሲሆን በአዋጁ መሰረት አከራይና ተከራይ ካልተግባቡ የተመዘገበ የኪራይ ውል ወይም በተፈቀደው የክፍያ አግባብ የተፈፀመ የኪራይ ክፍያ በማቅረብ ለተቆጣጣሪው አካል አለመግባባቱ በተከሰተ በ30 ቀን ውስጥ  ማመልከት ይችላሉ።በውሳኔው ቅር የተሰኘ ወገን በአዋጁ መሰረት ለሚቋቋመው ቅሬታ ሰሚ ኮሚቴ ቅሬታውን አቅርቦ አጥጋቢ ውሳኔ ካላገኘ ስልጣኑ ላለው ፍ/ቤት ይግባኝ ማቅረብ ይችላል።

አዲሱ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥርና አስተዳደር አዋጅን እንዴት አገኛችሁት? ከታለመለት ዓላማ አንፃርስ ስኬታማ እንዲሆን ምን ምትጠቁሙት ሀሳብ  ይኖራል? ሀሳባችሁን አካፍሉንና እስቲ እንወያይበት!